(Crédits photo : Pixabay - annca )
Pour financer son achat immobilier, faut-il privilégier l'apport personnel ou l'endettement ? Découvrez, dans le contexte de taux bas actuel, quelle conduite adopter et quelles règles suivre.
Conserver une épargne de précaution
Une fois propriétaire, vous ne serez pas à l'abri de dépenses imprévues. Vous en aurez même potentiellement plus qu'en étant locataire puisque vous devrez vous-même procéder aux réparations qui, dans le cas d'une location, incombent au propriétaire. Vous devrez donc toujours pouvoir régler les factures imprévues sans compter sur l'aide de la famille ou le recours à un crédit. Il conviendra donc de conserver un fonds d'urgence.
Toutefois, si votre apport est insuffisant, vous devrez piocher dans votre épargne pour obtenir un meilleur taux et rassurer votre banquier. Pour faire grossir votre apport, il sera souvent plus intéressant compte tenu de la faiblesse des taux des placements à capital garanti d'utiliser en priorité les livrets les moins rémunérateurs comme les livrets de l'épargne réglementée que sont le livret A et le LDDS. Mais dans ce cas, vous devrez tout de même conserver une épargne de précaution sur un support un peu plus rémunérateur comme le fonds euros d'une assurance-vie par exemple.
Si votre apport est relativement important, conservez une épargne de précaution et même une épargne tout court, quitte à rallonger un peu la durée de votre crédit immo. Vous n'aurez pas ainsi besoin de toucher au livret A qui vous sert de fonds d'urgence ou au contrat d'assurance-vie sur lequel vous épargnez pour financer votre retraite par exemple.
Garder une capacité d'épargne
La règle des un tiers est souvent préconisée par les banquiers qui vous autoriseront à rembourser des mensualités égales au tiers de vos revenus. Mais cela peut être davantage si vos revenus sont très importants. Cependant, nous vous conseillons de conserver tout de même une capacité d'épargne.
Il est judicieux, même en remboursant les échéances mensuelles de son prêt immobilier, de pouvoir mettre des sous de côté tous les mois et d'investir. En effet, les taux d'intérêt sont relativement faibles et donc emprunter, même sur 20 ans ou plus, reste relativement bon marché, d'autant que les taux d'intérêt à taux fixe de l'emprunt restent les mêmes sur toute la durée du prêt, contrairement aux autres supports sur lesquels vous pourriez investir et dont les rendements pourraient s'apprécier considérablement sur un horizon d'investissement conséquent.
Emprunter le plus possible
Parce qu'il est recommandé de conserver une épargne de précaution et de conserver une certaine capacité d'épargne, mais aussi parce que le retrait de ses fonds sur un certain nombre de placements comme l'assurance-vie ou le PEA peut être préjudiciable à l'investisseur en fonction de l'antériorité fiscale de l'enveloppe, il est conseillé d'emprunter le plus possible, même si cela nécessite de rallonger la durée de l'emprunt. En effet, en cas de retrait sur une assurance-vie avant les 8 ans de détention du contrat, vous serez taxé à la flat tax (30 %) contre 24,7 % si le contrat a plus de 8 ans (et que les encours tous contrats confondus n'excèdent pas 150 000 euros pour une personne seule et 300 000 euros pour un couple). De plus, à partir de 8 ans de détention, vous pourrez retirer tous les ans sans fiscalité 4 600€ pour un célibataire ou 9 200€ pour un couple. Si vous retirez des sous d'un PEA avant la date fatidique des 5 ans de détention, non seulement vous ne pourrez pas bénéficier de l'exonération d'impôt sur les plus-values mais cette opération entraînera en plus la clôture automatique de votre plan.
Mieux vaut bien anticiper ces conséquences avant de sacrifier une assurance-vie ou un PEA pour réaliser un achat immobilier ! Il sera très souvent plus judicieux d'emprunter plus, sur une durée plus longue (25 ans au lieu de 20 par exemple) et ne pas systématiquement chercher à augmenter son apport si cela n'est pas indispensable.
En s'endettant beaucoup, vous ferez jouer à plein l'effet de levier du crédit, un avantage fiscal qui n'est ni plafonné, ni limité dans le temps. Ajoutons également qu'un particulier qui souhaite investir dans un bien immobilier pour le louer aura encore plus intérêt à emprunter au maximum puisque, dans ce cas, les loyers pourront couvrir en très grande partie, si ce n'est en totalité, les mensualités de son crédit et, cerise sur le gâteau, il pourra en plus déduire de ses revenus fonciers les intérêts du crédit. Attention cependant, un crédit vous engage et doit être remboursé et cela même si votre locataire ne paye pas ses loyers. En outre, vous devrez pouvoir continuer à financer votre train de vie malgré un fort endettement.
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